“一铺养三代”，是广东人认可的投资理念，成为不少置业人士最原始的投资手法，不少开发商也以此为噱头进行宣传和销售。近年来，东莞涌现一股格子铺热潮，以总价低、面积小、地段好、有返租协议进行宣传包装，得到不少投资者的青睐。所谓的格子铺，指的是商场中分散出售的小面积内铺，其经营受制于整个商场。
业内人士表示，格子铺潜藏多种问题，市民入市需要谨慎，出手前应该多番考量评估
不少格子铺产权期短
“一口价单位，价值18万/间黄金商铺！投资零风险，年回报率13%，5年167%回购！”位于南城西平的凤凰时尚城的广告宣传吸人眼球。
笔者走进该项目的营销中心，发现营销中心已经分割成面积在7—15平方米的格子铺，里面摆放着手提包、指甲油等商品。
该项目一位投资顾问介绍：“我们项目是以女性市场为主题，定位是中高端的产品，现在主要推出的是7—15平方米格子铺，10年返租80%，前5年一次性返还40%。”
另外，格子铺只有使用权，可租亦可售，该项目分两层，一层可售3万—5万元/平方米，二层可售2万—3万元/平方米，租金多达200元/平方米·月。据悉，该项目周边的临街商铺租金只有100—130元/平方米·月。
据悉，商业用地只有40年的产权年限。该投资顾问表示：“我们的地是1993年拿下的，现正出租商业区30年的使用权。”当笔者提出疑惑，该投资顾问辩解：“商业用地是跟住宅用地一样，有70年产权的。20年前拿下地块，加上使用权30年，最后的20年公司是收回自用的。”
东莞中原研究部总监车德锐认为，格子铺的成败与投资公司的招商和运营情况密切相关，要求其运营团队有专业度和实力的雄厚。另外，投资商推出免租等活动，附加在格子铺的价格上，单价直接变高，毕竟羊毛出在羊身上。
随后，笔者走访了位于的东城中心，亦是格子铺出身的马会家居广场。据悉，马会家居广场前身是星玺购物广场，在早期被外来投资者收购后包装出售，定位为高端奢侈品的营销，后来因经营不善，导致人去楼空，空置率超高。
在走访的过程中，笔者发现连片的格子铺都是关门的，只有数家陶瓷类的店面营业。据其工作人员介绍，这是商场的老板持有的。在商场的另一边亦有数家销售低端服装的格子间，与最初的高端定位完全不符。
笔者来到马会家居广场招商部咨询，一名工作人员介绍，该商场现正进行招商工作，其格子铺将被打掉，并重新进行规划整改。据悉，该商铺的销售单价高达2万—8万元/平方米，租金多达150元/平方米·月。
据相关人士透露，东莞格子铺潜藏的猫腻多，不少格子铺没有产权证，加之商场运营能力差，无法兑现广告承诺，导致不少业主被套牢.
部分格子铺有圈钱情况
近年来，股市的疲软和住宅市场调控政策的出台，投资者更倾向于投资商铺。在此背景下，格子铺市场需求旺盛，加上夸张的宣传，引起不少投资者关注。
瑞峰置业研究机构经理李玲玲分析，从开发商的角度来看，格子铺可以迅速回笼资金，创造不少商业机会；从买房的角度来看，格子铺的总价低，门槛低，其收入可以跟自己的盈利直接挂钩。
在利益的驱使下，不少的投资者缺乏专业的评估，容易“赔钱买教训”。
据业内人士透露，有一些外来的投资公司为了满足回笼资金或者套现的需求，整体收购一些旧项目或临街楼面整层商铺，分割成面积不大的格子铺，重新包装成商场后推出，并以独立产权的名义高价卖出。当买家接手后，部分商场迟迟不能开业，加上缺乏专业的运营能力，格子铺连片经营受挫，买家投资“打水漂”引发纠纷。
东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，部分格子铺项目有存在圈钱的情况，主要是一些外来投资商的行为。一般商业项目是回报率的问题，而这些格子铺则是生存问题，事关整个商场的生存。
广东省房地产研究会副会长詹奇岳认为，仅仅通过包装变现格子铺是难以实现盈利的，也不符合区域的地位。
因此，投资者在入市前需要评估投资公司的资质和其后期运营的实力和专业度。
笔者走访也发现，某些格子铺在销售时铺天盖地，如返租协议、满租开业、回报率等，但这些相关的承诺并没有写进合同，当出现与广告承诺相违背情况时，买家总是被动的。
格子铺能否扎根东莞？
为了全面探析格子铺的生存现状，笔者还走访了已经运营多年的格子铺商场——莞城潮流新干线。
据了解，新干线定位以中低端的产品为主，人流密度较高，顾客阶层基本上是以15—30岁的年龄段为主。走访中，一名铺主向笔者透露，老熟客基本上都以学生白领为主。据其介绍，商场周边有好几所学校，其定位比较符合该片区的商业氛围，符合客户群的购买能力。
詹奇岳认为，格子铺的运营能否成功，要客观评估该区域板块的定位、市场的需求、商场的定位主题，以及投资公司是否有专业的运营能力，否则买家买了铺位是无法实现回报，没办法实现盈利，更有甚者被套牢。
“格子铺不太适合在东莞发展，格子铺店面一般位于繁华的商业区、大学校园集中的区域以及人流量较大的交通枢纽，且消费人群主要以20岁左右的大学生，或刚出大学校门、追求时尚潮流的年轻人为主。”李玲玲认为，东莞商业街较为分散，大学校园也比较分散，且交通枢纽目前也不够聚集和便利，所以人口密度与人流量都达不到格子铺经营实现盈利需要的条件。目前东莞各个镇街虽然有一些格子铺分布，但体量较小，产品良莠不齐，经营现状一般。
投资不专业
入市需谨慎
■业界观点
或许，大家会疑惑，“一铺养三代”是否还成立？格子铺投资是否为正确的投资渠道？现在是否应该入市？
对此，广东正太凯盈投资管理有限公司董事长黄海涛分析，格子铺是一种投资的产品，具备投资的属性，但还要看其经营属性。格子铺是否有投资的价值，可从项目定位、地段、后期营运来判断。
钜道（东莞）置业有限公司总经理乔启军对此持悲观态度。他表示，格子铺容易让人掉入陷阱，其总价虽然低，但单价很高。“我不主张投资者购买格子铺，因为格子铺要看后期是否能经营？是否有产权？没有产权的格子铺，做不了产权质押的，投资者很容易被套牢。”
另外，乔启军指出很多市民投资不专业，具有盲目性，被价格所吸引，投资商业项目要讲究回报率，一般回报率在4%-5%之间是合适的。
东莞中原研究部总监车德锐分析，投资商铺需要从投资者的能力、地段、商业主题、片区商业氛围、购买力和消费群体、商铺性价比来评估。从投资者的角度来说，虽然格子铺的门槛低能够吸引很多人，但是风险也很高。如果投资者不专业，很容易失误。
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